當(dāng)前的這輪拿地大戰(zhàn)中，業(yè)內(nèi)看到的不僅僅是老牌地產(chǎn)巨頭們的身影，新近崛起的開(kāi)發(fā)商同樣引人矚目。而從廣州、上海等城市的土地出讓競(jìng)爭(zhēng)情況來(lái)看，上述地產(chǎn)新銳與傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭的角逐已經(jīng)白熱化。融資、拿地，即等于布局未來(lái)。
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，在土地價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈的情況下，當(dāng)前仍是較好的拿地時(shí)機(jī)。
雖然有政府“限價(jià)令”護(hù)航，但一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺，不受“限價(jià)令”控制的二手房?jī)r(jià)格漲幅更是超過(guò)新房。在這種情況下，一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)近兩個(gè)月以來(lái)持續(xù)火熱，競(jìng)買(mǎi)現(xiàn)場(chǎng)頻現(xiàn)各大開(kāi)發(fā)商的身影，其中的熱點(diǎn)地塊更是引來(lái)龍頭房企“齊聚一堂”。在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，一線(xiàn)城市近期也出現(xiàn)多個(gè)地王。
5月14日，華僑城66億元購(gòu)買(mǎi)位于深圳市南山區(qū)的4宗地塊；5月29日，華美地產(chǎn)46億元奪下上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路地塊，溢價(jià)率57%，樓面地價(jià)達(dá)每平方米29229元；6月3日，越秀地產(chǎn)24億元拿下廣州海珠區(qū)南洲路地塊，樓面地價(jià)高達(dá)每平方米34590萬(wàn)元，刷新廣州“地王”紀(jì)錄，甚至超過(guò)目前周邊在售的一手房?jī)r(jià)格；6月5日，佳兆業(yè)在上海以近5.3億元拿下4.8萬(wàn)平方米居住用地，折算其樓面地價(jià)為每平方米6037元，溢價(jià)率高達(dá)101%。這已經(jīng)是其近一個(gè)月以來(lái)第6次拿地，累計(jì)花費(fèi)逾60億元。
對(duì)此，同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，近期土地市場(chǎng)成交量大幅回升，在土地價(jià)格還沒(méi)有大幅反彈的情況下，當(dāng)前仍是較好的拿地時(shí)機(jī)。開(kāi)發(fā)商跑量回籠資金，然后將資金投放到土地市場(chǎng)上，顯然是最優(yōu)的戰(zhàn)略選擇。
重回一、二線(xiàn)城市
頻頻在一線(xiàn)城市拿地，對(duì)此，佳兆業(yè)相關(guān)人士表示，重回一、二線(xiàn)城市是公司的戰(zhàn)略計(jì)劃，并且這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大的發(fā)展空間，公司一直關(guān)注并參與廣州等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，近期在廣州、上海、深圳拿地符合集團(tuán)抓住一線(xiàn)城市發(fā)展機(jī)會(huì)、深耕已進(jìn)入城市的投資戰(zhàn)略。他進(jìn)一步指出，一線(xiàn)城市競(jìng)爭(zhēng)雖然激烈，但一線(xiàn)城市的土地供應(yīng)較少，去化率很快，相應(yīng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也比較小，因此才會(huì)引來(lái)諸多房企的爭(zhēng)奪。
高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫也表示，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的新一輪白熱化并非偶然。首先是一輪接一輪的政策調(diào)控加大了開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)上升的結(jié)果勢(shì)必是防御策略。于是，“哪些城市更安全”成為各大房企最為關(guān)心的問(wèn)題。不言而喻，人流和資金流越聚集的城市越安全，所以就有了房企回歸一線(xiàn)城市的潮流。同時(shí)，面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的沖擊，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的表現(xiàn)也佐證了第一條判斷的正確性，這更加堅(jiān)定了房企在一線(xiàn)城市拿地的動(dòng)力，位置越好安全邊界越高。
在一線(xiàn)城市大舉拿地的同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)的平均售價(jià)大幅提高。今年前4個(gè)月，公司項(xiàng)目的平均售價(jià)為每平方米9209元，按年增長(zhǎng)54%。而這正源于佳兆業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整，“地區(qū)組合發(fā)生變化，更多的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)來(lái)自深圳地區(qū)及其它一、二線(xiàn)城市?！奔颜讟I(yè)相關(guān)責(zé)任人表示，未來(lái)公司還將精選城市、精選項(xiàng)目，形成一、二、三線(xiàn)城市協(xié)調(diào)發(fā)展的局面，以降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
融資近百億元
此外，龍頭房企逐鹿土地市場(chǎng)，也必然加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，地價(jià)自然隨之上漲。但更重要的是，開(kāi)發(fā)商對(duì)久未推地的一線(xiàn)城市土地的饑渴，在這種狀態(tài)下，地王的產(chǎn)生就可以理解了。
當(dāng)然，地王頻現(xiàn)也離不開(kāi)資金支持。數(shù)據(jù)顯示，僅今年3月，大型房企共進(jìn)行融資15筆，累計(jì)融資金額超過(guò)400億元。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹近期也表示，如果拿開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資額和融資額兩個(gè)數(shù)字進(jìn)行比較，整體來(lái)看，目前是近10年來(lái)最高的水平。上述兩個(gè)數(shù)字表明目前房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢(qián)，所以有能力拿地，甚至拿“高價(jià)地”。
以近期拿地勢(shì)頭最猛的佳兆業(yè)為例，公司敢于在廣州等城市連續(xù)拿地，正是因?yàn)槠湓诮鹑谑袌?chǎng)上融得了大筆資金。據(jù)悉，今年以來(lái)佳兆業(yè)發(fā)債總額約83億元。市場(chǎng)此前就預(yù)計(jì)，公司融資所得除部分資金用于營(yíng)運(yùn)外，最主要的支出將是用于拓展土地。同時(shí)，佳兆業(yè)今年前5個(gè)月銷(xiāo)售增長(zhǎng)迅速，目前已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額87億元，按年增長(zhǎng)77%，完成年度目標(biāo)的40%。公司2013年的銷(xiāo)售目標(biāo)為220億元，較去年增長(zhǎng)約30%。
公開(kāi)資料顯示，佳兆業(yè)在年初的融資僅是行業(yè)內(nèi)一個(gè)典型案例，諸多老牌房企也在加快融資步伐，其資金同樣用在了獲取新項(xiàng)目上。可以說(shuō)，在樓市調(diào)控政策收緊的背景下，融資能力正在成為衡量房企綜合實(shí)力的重要標(biāo)準(zhǔn)。
“樓市沒(méi)有加時(shí)賽，市場(chǎng)不會(huì)給任何一家企業(yè)重來(lái)一次的機(jī)會(huì)，把握好當(dāng)前的市場(chǎng)機(jī)遇，也就把控住了未來(lái)，否則將落后于同行。”張宏偉表示。
此外，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，未來(lái)3年內(nèi)至少有30%的內(nèi)地中小房企被淘汰。融資能力強(qiáng)，并握有大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊的大型房企市場(chǎng)占有率將會(huì)越來(lái)越高。
來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào) 2013-06-19
