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關(guān)于進(jìn)一步消化商業(yè)性用房庫存的幾點(diǎn)建議

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時間: 信息來源:泉發(fā)建設(shè)股份有限公司 點(diǎn)擊:0
今年3月底以來,國家相關(guān)部委和省里先后頒布樓市新政,在穩(wěn)定住房消費(fèi)政策刺激下,房地產(chǎn)市場成交量有所回升,但非住宅尤其是商業(yè)營業(yè)用房的去庫存壓力仍比較大。1-4月,全省商品房待售面積1540.83萬平方米,比上年同期增長45.2%,增幅同比提高30.8個百分點(diǎn);其中商業(yè)營業(yè)用房待售面積354.29萬平方米,增長41.9%,增幅同比提高29.3個百分點(diǎn),占全部待售面積的23.0%。尤其是規(guī)劃為SOHO的中小型居家辦公(亦稱商住房)為前幾年限購政策造成的特定產(chǎn)物。在取消限購政策后,這類房屋存在諸多不利因素:不能使用住房公積金貸款;商業(yè)貸款首付要50%,利率水平通常上浮10-20%,即便可以貸款,要待項(xiàng)目竣工后方能放款;不能享受購房入戶政策;土地使用年限只有40年;入住后水電成本比住宅高50%等。加上這次新政主要針對住宅,商住房沒有享受到優(yōu)惠。為此建議:
1.優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),加強(qiáng)管控。根據(jù)市場需求和商品房存量,合理安排土地供應(yīng)數(shù)量和節(jié)奏,鑒于現(xiàn)有商業(yè)性用房銷售緩慢,對土地存量偏多的縣(市、區(qū)),要嚴(yán)格限制SOHO類辦公的土地供應(yīng),同時,完善項(xiàng)目跟蹤服務(wù)機(jī)制,加強(qiáng)土地批后監(jiān)管,促進(jìn)項(xiàng)目動工。對企業(yè)資金重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等兼并需求,要建立風(fēng)險防控機(jī)制,發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)主管和中介部門的溝通作用,及時準(zhǔn)確向社會公布市場供求信息,提前謀劃應(yīng)對房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的突發(fā)事件。
2.給予政策傾斜,降低相關(guān)稅費(fèi)比率。針對商業(yè)辦公用房及SOHO類商住房,市場庫存大、去化周期長,適時出臺對購買非住宅類商品房的信貸及稅收優(yōu)惠政策。特別對“SOHO”性質(zhì)的中小型商業(yè)營業(yè)用房予以適當(dāng)支持,如樓盤實(shí)際尚未開工的,可以根據(jù)開發(fā)企業(yè)申請,由規(guī)劃、建設(shè)部門探討更改用途的可能性及相關(guān)更改程序;已動工開發(fā)并且在銷售的,可以參照住宅,給予購房貸款優(yōu)惠,如購房首付款由50%減為40%甚至到30%,購房貸款利率在基準(zhǔn)利率上浮幅度范圍內(nèi)低于10%。
3.貫通商品房和保障性住房通道。根據(jù)市場發(fā)展需要和區(qū)域特點(diǎn),通過政府限定價格、定向包銷等市場化手段促進(jìn)貨幣化安置的推廣,按照略低于市場價格的價位,公開向開發(fā)企業(yè)收購房源,納入政府保障性住房統(tǒng)一平臺,或者通過政府補(bǔ)貼差價的方法向民眾征集產(chǎn)權(quán)清晰、質(zhì)量較好的閑置房產(chǎn)作為公共租賃住房,盡可能緩解一部分開發(fā)資金來源緊張以及消化部分存量房,同時促進(jìn)部分擁有閑置用房群體的現(xiàn)金流動,激活新的一批購買力。
4.提升商業(yè)性用房的附加值。大力推廣商業(yè)性用房特別是SOHO項(xiàng)目的精裝修投入,促進(jìn)精裝修開發(fā)與電子商務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)的銜接配套,由傳統(tǒng)開發(fā)模式轉(zhuǎn)向綜合開發(fā)方式,通過延伸和細(xì)分房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈,加快特色住宅、小型商業(yè)、群體愛好的有機(jī)融合。
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